因為看好香港樓價走勢，龐先生今年初在港島上環地區買了套二手房。在內地曾有買房經驗的龐先生說，香港買房與內地買房有很大差異，尤其是律師的介入，讓他少了很多煩惱。

　　尋找目標

　　打定了買房主意后，龐先生有空便去看上環地產代理公司的掛牌二手房信息。

　　在香港，要請地產代理公司提供服務，買家需要與代理公司簽訂“地產代理協議”(俗稱“睇樓紙”)，簽后才能上門看房。委托代理關系的有效期一般為三個月。代理公司接受委托后，便會根據買方的需要，尋找物業、上門看房、提供顧問意見。買家可同時委托多家地產代理，但千萬不能看同一間房，以防止付多份傭金。如果買家在看房后三個月內成功買入協議上的房子，買家必須付給代理傭金。

　　經過多方比較，上門看房，如此折騰了近半個月，看了近10套房子后，龐先生終于挑中了一套。

　　為了掌握房屋的情況，龐先生還到土地注冊處去查閱了土地記錄，了解該房屋的注冊業主、以往所有的買賣情況是否有問題，如法定抵押、解除抵押、買賣協議、法庭命令等。香港的土地注冊處的土地登記冊里載有每一物業業主的詳細資料，以及該物業是否已注冊等情況，可供市民查閱，以方便進行房屋買賣。這項工作也可以委托代理去做。

　　賣方掛出的價格雖然在龐先生的預算內，但討價還價還是不可少的環節，因為賣家的售價也只是一個意向。龐先生通過多種渠道為看中的房子估價。

　　香港很多銀行、中介公司等都提供估價服務，最方便的要屬他們提供的免費網上即時物業估價服務。只要在相關網頁根據提示依次選擇物業所在區域、樓盤名稱、具體房屋單位，就可以馬上得到該房屋的資料，如地址、面積、落成時間等，當然還有目前估值水平。估值一般是以市場近期相近房屋成交情況為參考。這種估價偏于保守，只能作為參考。一些具有一定規模的代理公司搜集每日各區及各大樓盤的成交數及價格進行統計分析及比較后，得出的各區甚至區內各樓盤平均成交價，也非常值得參考。根據地產代理條例規定，代理公司會在雙方的議價過程中記錄每一次的出價還價，并且會把買方的出價即日如實地通知另一方。在此期間，代理可充當中介人的角色，做出建議，使雙方能達成滿意的交易。

　　在一個星期內，龐先生與賣家敲定了價格，于是正式進入買房階段。

　　如何簽訂臨時合約

　　買賣雙方談妥價格后，代理會讓他們簽署臨時買賣合約。

　　臨時買賣合約是買賣雙方就物業交易的條款及房價達成協議后簽訂的合約。合約要清楚訂明房價、臨時訂金多少、簽正式買賣合約日期、雙方律師代表、付首期訂金日期、金額多少、成交日及繳付房價余款金額等。合約簽署后，在沒有得到簽約雙方同意的情況下，合約內容不可作任何修改、刪除及增加。

　　同時，買方付房價2%～5%的臨時訂金(稱為“細訂”)。

　　憑著臨時買賣合約，買家可以向自己選定的銀行申請按揭。龐先生向一家銀行提出了貸款5成的申請，這樣他需要用自己的錢付另5成房款。

　　一般來說，在簽約前最好能請銀行對房子進行口頭的估價，并咨詢可能獲得的貸款金額，以防簽約后貸款無著，陷入尷尬境地。

　　律師參與交易更放心

　　就在此時，專門處理房屋業務的律師登場了。

　　在香港買賣房屋，律師的作用舉足輕重。根據律師公會規定，買家和賣家需要委托不同的律師協助辦理物業交易的事務。律師有義務擔任托管訂金、交收房款余額及銀行貸款等中介角色。

　　買賣雙方可請自己熟悉的律師行，也可委托代理介紹律師行辦理手續。龐先生請了自己熟悉的一位持牌律師朋友。

　　律師行會要求買家提供有關臨時買賣合約副本，并去進行必要的物業情況查核，準備合約。

　　如果沒有問題，簽訂臨時合約后14天內，買賣雙方就可以去律師行簽署正式買賣合約。買方同時支付首期訂金(稱為“大訂”)給賣方律師，首期訂金一般占樓價的10%，付款時須減去臨時訂金的數額。同時還要把印花稅交給律師行。一般情況下簽署正式買賣合約后，雙方便不能悔約，此時買家可向地產代理支付傭金。

　　合約簽妥后，買賣方律師到土地注冊處登記正式買賣合約，并繳付印花稅。律師還會為買家辦理按揭、審核業權、草擬樓契。

　　此時，銀行已批準了龐先生的貸款申請。銀行會委派律師行草擬一份按揭契約，內容包括貸款額、貸款期、利息計算方法、提早還款的罰息條件等。龐先生只需在正式完成交易日或之前，去簽署雙方同意的按揭契約，以及其它法律文件。貸款會在成交日，由銀行代買家支付給賣方。按揭契約將登記在土地注冊處。龐先生在成交日起計的一個月后，便要開始還貸。

　　從簽署正式買賣合約到成交日，一般還要一個月左右的時間。在成交日前，龐先生與原業主在代理陪同下去所買房子“驗樓”，看看房子是否是原來的狀態。如果在驗樓時發現物業有嚴重損毀或與合約不符，買家可拍下照片，尋找解決辦法。

　　在成交日，買賣雙方到律師行簽署樓契。樓契，又叫轉名契，是正式把物業由原業主轉移給新業主的文件。簽署樓契后，買家便在法律上成為房子的新業主。如果驗樓沒有問題，買方律師會將剩余房款交給賣方律師，如果有問題，一般情況下，買方律師會在付款時扣除有關維修費或補償金。

　　錢房兩訖后，買方律師前往土地注冊處，將買家的樓契進行登記。由于龐先生申請了銀行貸款，所以律師會把已登記的正式樓契交給銀行保管，同時把各項收據及樓契副本交給買家。至此龐先生的買房交易完成。

　　現在，新業主龐先生租出了那個房子，用租金來還部分銀行貸款。

　　龐先生認為，雖然香港買房也有繁雜的手續，但有了律師的參與，幫助自己把關、處理事務，覺得比較放心、省心，而且錢都經律師交給賣方，也不用擔心錢款被卷走之類的事發生。當然，要選有實力的律師行，防止律師行倒閉引致的風險。

　　完成了交易，龐先生算了一下，除了預備首期房款外，買房過程中還有不少其他開支。

　　首先是律師費。律師費包括買賣合約律師費、樓契律師費、按揭契律師費，以及其他雜費，如影印費、登記費等。律師費的數額根據房屋成交價及樓齡而決定，一般為5000～50000港元不等。通常律師費會在成交日收取。

　　其次，在香港買房子，買家需要繳納房屋印花稅。印花稅費多少取決于房屋成交價，最高稅率可達房價的3.75%。

　　再次是房產代理傭金，一般為房屋成交價的1%，也可以由雙方商定具體金額。如果是一手房，多數不需付此費用。

　　第四是土地注冊處的查冊、注冊費。

　　另外還要繳一些雜費，包括水、電、煤的轉名費及保證金、管理費保證金、電話安裝費等。如果是買的新房，還要向物業管理公司繳設施基金等。

　　向銀行貸款的買家，銀行會要求貸款者購買火險，所以還要支出一筆保險費。

　　其他如裝修費、添置家具電器、搬家費等，多少則視個人情況。

　　一手房交易

　　需注意，龐先生買的是二手房，如果是一手房又怎樣呢?

　　一手房的買賣過程與二手房很相近，但簽訂臨時買賣合約，正式買賣合約，支付訂金、房款余額等因不同的付款方式而會有所不同。不過，一手房的發展商都會提供一條龍式服務，買家不需要為煩瑣的手續而煩惱，相對比較輕松。

　　一手房的交房日期因有現房和期房之分而有所不同。有些開發商會把建好的房屋分期分批推出，所以市場上經常有一手現房出售，買家可以很快收房。但也有很大部分的一手房是期房預售形式出售。

　　期房預售，在香港稱為“樓花”。對“樓花”的售賣，香港有嚴格的管理。投資者在付出一定的訂金和預付款后，對“樓花”就可以轉手買賣。交房前如果未能賣出去，那么就要在交房時買下來。如果無力買下，就是違約，不僅會損失此前支付的訂金，還可能面臨開發商的訴訟，被追討房屋重售的差價和重售的支出等。對投資者來說，期房不能即買即住，也不能確定房屋的質量、設施等，有一定的風險。

　　香港房產交易中還會出現“摩貨”，即在二手房交易過程中，簽訂買賣合約后，尚未成交及貸款前，將房屋轉手賣給他人賺取差價。