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房產交易“直更名”的法律風險不可忽視

2021-11-19 16:50:19 作者:小丹子

  近日,一起因“直更名”引發的房產糾紛在常熟法院調解成功。但是,以“直更名”方式買房的風險問題卻是值得重視的問題。在實際操作過程中,“直更名”風險較大,購房者理應謹慎選擇。

  【案例】

  幾年前,陳某在江蘇常熟購買一套房產,但一直未交付,僅辦理了網簽。去年7月,陳某將房產出售給周某,兩人與中介公司簽訂協議,周某交付陳某定金3萬元。當年8月,陳某向開發商申請退房。周某再次交付陳某購房款11萬元,交付開發商購房款34萬元,開發商出具收據載明周某認購房屋。

  此后,周某一直未能辦理“直更名”手續,遂將陳某、中介公司、開發商同時告上法庭,要求陳某承擔違約責任,開發商、中介公司承擔連帶責任。但被告三方均認為自己沒有過錯。開發商提出,必須先由陳某還清按揭貸款,然后才能撤銷原合同。后經調解,多方達成一致:解除中介協議,周某支付中介費用1000元;陳某與開發商簽訂的購房合同繼續履行;陳某返還周某定金及購房款14萬元;開發商返還周某購房款34萬元;陳某、周某、中介公司相互之間不再追究違約責任。

  【分析】

  “直更名”一般是,針對不動產權證書尚未辦理或尚未交付的新房,購房者將購房合同中的權利義務整體轉讓給買受方,開發商注銷原合同,與買受方重新簽定合同,為買賣雙方省下部分過戶費。

  “直更名”實為購房者將購房合同中的權利義務整體轉讓給買受方,根據我國合同法規定,此舉必須取得合同相對方即房產公司的同意,否則難以完成“直更名”手續。本案中周某承擔“直更名”義務并不違反法律禁止性規定,雙方在買賣協議中的約定應為合法有效的,但“直更名”顯然需要陳某及房產公司的配合。

  “直接改名字、免過戶費”,近年來,房地產中介頻現“直更名”二手房。一些聲稱可以“直接改名字”的二手房均沒有房產證,甚至有些還未交房,想省過戶費,需要從購房合同和還未辦理的房產證上做文章。在網絡搜索引擎上搜索“直更名”房源,馬上會顯示成千上萬條相關條目。除卻相關的新聞,大部分是中介和個人發布的售房信息。這些“直更名”房源從低檔小區到高檔小區一應俱全,并且不光是住宅,不少中介公司也打出了“直更名”的售賣口號。不少房產中介從業人員表示,直更名的房源目前賣得相當不錯,不光賣得便宜,還可以省下不少費用,所以比較劃算。用他們的話說,類似這種房屋買賣操作起來已經相當成熟,安全性可以放心。

  雖說“直更名”的過戶方式看似可以繞過契稅、營業稅和個人所得稅,為購房者省下一筆不小的稅費,但是它的操作并不規范,存在著很大的法律風險。

  一方面,從法律角度講,未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓。也就是說,沒有取得房產證的房源不得轉讓。除此之外,“直更名”過戶也是一種偷逃稅費的行為,這同樣是國家法律所不允許的。另一方面,通過所謂“直更名”過戶方式購買的房屋不能辦理貸款,必須一次付清房款,難以享受到國家信貸優惠政策。同時,“直更名”在實際操作中,由于買賣雙方沒有簽訂正式的購房合同,而“直更名”過戶方式的整個流程并不能體現出是買賣交易,所以得不到法律的支持和保護,當買賣雙方產生分歧不可協調時,想通過法律途徑解決比較困難。

  自商品房實行購房實名制后,已簽訂商品房買賣合同并已辦理網上備案的,就不得擅自變更或者解除。已簽約、備案的商品房變更或者解除合同,僅限以下三種情形:一是法律、法規、規章規定允許退房的,如《消費者權益保護法》等相關法律規定的,有資質的鑒定機構按規定程序認定的質量問題等;二是家庭成員之間因客觀原因需要更名的;三是司法機關、紀檢監察機關決定協助執行的。

  根據我國合同法規定,“直更名”必須取得開發商同意,否則難以完成。實際操作中,購房者與開發商提出申請撤銷網簽購房合同的預告登記手續后,還需等待房管部門審批通過、回收作廢的購房合同、撤銷預告登記,然后開發商才能與新購房者簽訂購房合同。業內人士提醒,實際操作中,購房合同網簽后,還未備案的,需要購房者和房產公司提出申請撤銷網簽購房合同的預告登記手續,等待房管部門審批通過后,房管部門回收作廢的購房合同,撤銷預告登記,然后房產公司就可以與新的購房者重新簽訂購房合同了,在這個時候才可以完成所謂的“直更名”。

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