(一)空置房屋可以分為兩大類，即正常空置房屋與不正常空置房屋。

　　所謂正常空置房屋，是指房屋符合社會需要，其價格合適，并處于正常的待售時間中(如暫設定為一年)的房屋。

　　所謂不正常空置房屋，是指房屋不符合社會需要，或其價格過高、已超過正常待售時間(如一年)而仍未能出售或出租的房屋。

　　(二)根據不正常空置房屋形成因素的不同，我們可以將不正常空置房屋分為以下四種類型：

　　1.結構性空置房屋，即由于房屋供給結構與房屋需求結構不符合而形成的空置房屋。如高檔房屋供給量超過市場需求量，而中低檔住房供給量不足，致使一部分高檔房屋成為空置房屋;或者由于戶型結構不合理，大戶型房屋過多，也會使一部分大戶型房屋成為不正常空置房。

　　2.購買力不足型空置，即由于社會對房屋的購買力小于空置房屋的總價格，而導致一部分房屋處于不正常空置狀態。如有的城市近幾年房屋價格漲幅太大，每年價格上漲達到10%以上，再加上房屋供給量增加，致使空置房屋價格總額大幅度上漲，遠遠超過了社會對房屋的購買力，從而使相當一部分房屋長期空置。

　　3.功能性空置房屋，即由于房屋的內部功能不全或外部環境及配套設施不完善，影響了房屋的使用功能而使其長期空置。這類空置房屋在各個城市中也有相當比例。

　　4.投資或投機型空置房屋。一些城市為了從政策上支持房地產業發展，允許或鼓勵把房屋作為投資品買賣，于是，近幾年一些城市不同程度地形成了一定數量的投資性和投機性購房。這類購房者購房的目的是為了出售或出租房屋，并從中獲取利潤。因此，被投資者和投機者購買的房屋，必將又重新投放到房屋市場上出售或出租。由于房屋被他們轉手買賣之后，增加了交易成本，提高了房屋價格，必然會在市場上延長空置時間，從而產生投資和投機性空置房屋。

　　投資和投機型空置房屋具有很強的隱蔽性和欺騙性。因為按照我國現行統計方法，這部分房屋是作為被銷售出去的房屋統計的，但實際上，投資和投機者又將這部分房屋拿到中介公司掛牌上市了，因此，它應該屬于本文所說的空置房屋。據上海房地局最近的一次調查，在浦東新區近兩年內新建成并出售的商品房中，房主購買后一次沒來的有近50%[2]。由此可以推斷，這些房主購房并不是為了自住，而是為了投資或投機，這50%的商品房就是投資或投機性空置房。在一些炒房盛行的城市，這類空置房屋已經占了相當大的比例。

　　分析空置房屋的類型及各類空置房屋的數量，對于我們解決不正常空置房屋問題，保持房屋空置率的正常水平，具有重要的意義。

　　有關專家認為，空置房業已成為二手房市場的一個交易熱點，貼近于市場的準確定義有利于機構統計，政府調控也可以使中介機構、買家同處于一個對稱的基礎信息平臺上。因為空置房的形成原因較為復雜，不應刻板的將空置房定義為沒有銷售出去的商品房，而應該有一個更加概括的定義。

　　有專業人士認為，空置房應該包括開發商在房地產市場前期產品定位產生偏差導致的大量無需求樓盤;樓盤前期推廣力度不夠，銷售不力產生的大量尾房;購買人群對新房降價的期待使得樓盤銷售周期拉長，從而使老樓盤轉為新增空置房;開發商用于抵債的債權房及被法院罰沒、羈押的部分房屋進入二手房市場，都應屬于空置房。

　　另有專業人士提出，已經售出，但長期無人使用的房屋也應納入空置房。業內人士認為，如果這樣去定義空置房，其全國市場的存量應該比官方統計大許多。

　　(一)應有效控制空置房的增量。

　　控制空置房增量面積，是解決空置房增長過快問題的根本。控制空置房的增量面積，除了靠開發商對商品房的精準營銷策略外，更重要的是政府在土地審批制度上的控制和把握。政府應該有效合理地實現商品房建設規劃，避免同區域在短時間內大幅度增加商品房供給量，出現供過于求，變成將來的空置房。

　　(二)快速消化現有空置房的存量。

　　1、消化現有空置房，應建立權威的空置房信息網，加大空置房的信息披露，促進市場上的有效需求與空置房之間做到最大匹配。很多經紀公司雖然都很注重構成空置房主體尾房的營銷，也建立了相關的信息平臺，但業內始終缺乏權威的官方關于空置房的專業網站，不能使空置房信息在最大程度上得到共享，這種信息不對稱也是空置房難于消化的一個重要原因。

　　2、允許將空置商品房轉為經濟適用房、廉租房。如果配合住房供應體系改革，將部分空置房直接通過這一途徑加大經濟適用住房的比重，比新建經濟適用房更有效。促使同等位置、條件的商品房價格有所下降，使百姓獲益。

　　3、改造空置房。正是由于大量空置房是一些設計相對落后的產品，對比今天整個市場，其競爭力日漸削弱，與人們現行的消費心理與消費水平形成了一對矛盾。要解決這個矛盾，再投入資金改造、完善配套功能、優化戶型及裝修等不失為一個有效的方法，可以讓大量的空置房進入有效市場。比如一些大戶型空置房，買家可以將單元重新間隔，分作四五間十幾平方米的單間，重新裝修一些簡潔現代的廚廁，再配上家具家電，就可以成為一組可以出租的公寓了。空置房以租代售。以租代售，是大量空置房特別是裙樓物業的解決方法。發展商在不肯降價的情況下，索性自己做起長線生意，大面積出租以回籠資金。雖然這是不得已的辦法，但對比“放血出手”，還是更讓他們安樂一些。

　　4、國家信用與“以租代售”。可以導入國家信用，結合債券融資手段，以化解這方面的難題。該方案涉及國家信用公司、“空置房患者”、房地產中介、投資者。首先，國家信用公司利用國家信用向市場出售無抵押債券，通過所融資金，買斷“空置房患者”的空置房產權。為使該類債券具有較高的流動性(變現能力)，可考慮采用掛靠現存的債券發放市場，將其作為一種特種債券發行，投資者在二級市場上可自由交易，并適當減免無抵押債券投資者的稅負。然后，國家信用公司將其得到的空置房，委托一家或幾家信譽優良、規模大的房地產中介，或者自行組建中介機構進行空置房出租經營，所得租金用于無抵押債券債息的發放和中介商的傭金，以及諸如債券發行費用等相關項目。