單位集資房性質(zhì)：集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、單位職工個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建造的房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。
單位集資建房按性質(zhì)來說是一種保障性住房，但是對(duì)于已經(jīng)擁有住房的職工來說，可能顯得多余。但由于集資房交易可以獲取利潤(rùn)，因此在社會(huì)上存在著許多集資房交易的現(xiàn)象。但是集資房并不能與普通的商品房相提并論，它是帶有政策性質(zhì)的福利房，并且產(chǎn)權(quán)按出資的比例確定歸屬。所以集資房的產(chǎn)權(quán)有可能并不全權(quán)屬于個(gè)人。
集資房交易的兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)
那么在集資房買交易的過程中會(huì)出現(xiàn)哪些問題呢?
一：集資房未取得合法的開發(fā)手續(xù)
目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的許多集資房，有一些是有錢無地的房地產(chǎn)開發(fā)商出錢，有地?zé)o錢的企事業(yè)單位出地聯(lián)合開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。建成后，開發(fā)商一般是將自己分得的那部分房產(chǎn)面向社會(huì)出售。
許多獲得集資房規(guī)劃用地的單位將土地轉(zhuǎn)讓給一些開發(fā)商，以牟取不法利益。但有些開發(fā)商并未取得合法的開發(fā)手續(xù)，所以個(gè)人在買賣單位集資房時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)許多糾紛，對(duì)買房和賣房來說都會(huì)帶來一定程度的損失。
這些單位違反國(guó)家政策，擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。國(guó)家規(guī)定，在未履行政府審批手續(xù)、補(bǔ)交相應(yīng)地價(jià)款和辦理相關(guān)國(guó)土手續(xù)前，這類房是不得作為商品房出售的。
國(guó)內(nèi)某著名房地產(chǎn)網(wǎng)站資深房產(chǎn)顧問表示，如果集資房出售交易的話，必須具備《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》以上證件齊全是集資房取得產(chǎn)證的前提條件。
大證是在開發(fā)商五證齊全的情況下，依據(jù)合同約定，在交房以后辦理購(gòu)房者各戶小房產(chǎn)證之前辦理的，五證不全開發(fā)商無法辦理大證。開發(fā)商取得大證后，才有權(quán)辦理購(gòu)房者的小房產(chǎn)證。購(gòu)房者購(gòu)買時(shí)如果開發(fā)商已取得大證，為現(xiàn)房購(gòu)買，可直接簽定買賣合同并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
針對(duì)集資房的土地性質(zhì)，姜華律師表示，屬于出讓性質(zhì)的集資房可自由交易，如果是劃撥性質(zhì)用地，上市交易還需要交納一定數(shù)額的土地出讓金。
二、產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰、不能辦理房產(chǎn)證
單位集資合作興建的職工住宅，是用于解決本單位或本系統(tǒng)職工的住房問題，一般不得作為商品房出售。只有取得全產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的集資房才可以上市交易。
但即使是完全產(chǎn)權(quán)的集資房如果沒有取得產(chǎn)權(quán)證，這種交易也還是不能保證購(gòu)買者的權(quán)益。如果在沒有產(chǎn)權(quán)證的前提下交易，雙方只能簽訂買賣協(xié)議，不能辦理過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)在本質(zhì)上并不屬于買方，在遇到拆遷等情況的時(shí)候，也就無法保障買方的利益。根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證的房屋才可以上市進(jìn)行二次交易。
集資房買賣條件
集資建房在取得房產(chǎn)證5年后、補(bǔ)交土地出讓金交易后，即具有商品房的性質(zhì)，可以自由交易。
如果按出資比例確定產(chǎn)權(quán)的話：
1、職工是全額集資，將來可以辦理100%的產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取后，可以自由上市交易。
2、如果是部分集資，將來為職工辦理的是部分產(chǎn)權(quán)，另部分產(chǎn)權(quán)屬于另部分集資人(單位)。
姜華律師表示，職工想要轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)的集資房，首先要取得合法的房屋所有權(quán)證書;其次，要看產(chǎn)權(quán)共有人單位制定的具體政策，并經(jīng)過單位的同意，同時(shí)單位具有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。如果以朋友的名字購(gòu)買，那么需要辦理過戶才可成為產(chǎn)權(quán)人。只有產(chǎn)權(quán)過戶了，才依法擁有該房屋產(chǎn)權(quán)，成為產(chǎn)權(quán)所有人。
集資房交易時(shí)注意事項(xiàng)
購(gòu)買集資房時(shí)注意查看是否具有合法產(chǎn)權(quán)，一定要防止其中任何一方以其部分產(chǎn)權(quán)冒充全部產(chǎn)權(quán)。因此，居民購(gòu)房簽訂合同必須謹(jǐn)慎，應(yīng)注意以下3個(gè)方面的問題：
1、簽訂合同之前，務(wù)必要仔細(xì)核準(zhǔn)房產(chǎn)商有關(guān)售樓的證件是否合法、齊備，如自己不清楚，最好請(qǐng)懂行的人士當(dāng)購(gòu)房參謀。
2、要仔細(xì)核對(duì)合同上的條款是否與廣告上的許諾以及房產(chǎn)商口頭承諾一致。而且一定要到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易中心辦理合法的交易監(jiān)證和過戶手續(xù)。如果沒有辦交易監(jiān)證、過戶手續(xù)，即使購(gòu)房者已支付了全部購(gòu)房款，哪怕是使用了許多年，房屋仍不能算是購(gòu)房者真正所有。
以上兩項(xiàng)是針對(duì)購(gòu)買集資房這一類房產(chǎn)需要警惕的問題，那么在一般情況下，購(gòu)房者在房屋買賣過程中需要注意哪些呢?
在此善意提醒，以下房屋是不能購(gòu)買的：國(guó)有土地使用權(quán)被依法收回的房屋;經(jīng)法院或房管局裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋;權(quán)屬不清的或有爭(zhēng)議的房屋;經(jīng)市拆遷辦公告拆遷的房屋;違章建筑或規(guī)定作臨時(shí)使用的房屋;政府代管的房屋;已用于抵押貨款的房屋。
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