買房定金到底該交多少

　　據(jù)《中華人民共和國擔保法》規(guī)定：定金的多少由當事人約定，但不得超合同標額的20%。商品房交易中的定金，指當事人在合同訂立前或支付房款前，由購房者向開發(fā)商支付一定的金錢，付定金的一方，不履行合同或約定的債務無權要求返還定金;接受定金的一方不履行合同或約定的債務，應雙倍返還定金。

　　買房交訂金 不能口頭協(xié)議

　　買房私下交易，交訂金時只做口頭約定，沒任何書面約定，不具備法律效力，沒法律保護。因此，消費者應增強自我保護意識，采用法律方式來維護自身的合法權益。

　　認購交定金要慎重

　　購房者與開發(fā)商簽認購合同時，向開發(fā)商交一定的定金，可因考慮不周等原因，不想買房向開發(fā)商索要定金時，卻遭拒絕。

　　實踐中，開發(fā)商與購房者通過簽認購、訂購、預訂合同等方式向購房者收定金，作為訂立《商品房買賣合同》的擔保。如果因當事人一方未能訂立《商品房買賣合同》，應按法律規(guī)定處理，即購房者不訂立合同，開發(fā)商有權不還定金，開發(fā)商不訂立合同的，應向購房者雙倍返還定金;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立，開發(fā)商應將定金返還購房者。

　　買房交定金注意事項

　　(1)定金條款不具強制性，僅是指導性，消費者可自主決定是否訂立定金條款;

　　(2)應在定金條款中注明不履行合同的具體情況;

　　(3)雖已訂立定金條款，只有購房者交付了定金后，合同才生效;

　　(4)要分清定金和預付款的區(qū)別，預付款是預先支付，但預付款，不適用定金的罰則。

　　(5)謹防開發(fā)商利用購房者缺乏相應的購房知識和經(jīng)驗，在某些條款內容上設陷阱，故意讓消費者違約。

　　(6)定金和訂金的性質不同。據(jù)規(guī)定：當事人可約定一方向對方付定金作為債權的擔保。債務人履行后，定金應當作為價款或收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金;收定金方不履行約定債務，應雙倍返還定金。訂金屬預先支付的部分價款，不具備擔保的性質，如果收訂金方不履行約定，則交付訂金方可要求返還訂金，但不能要求雙倍返還。

　　定金和訂金的區(qū)別

　　在售樓書驗完后，簽訂認購書和交定金，購房人需注意：定金和訂金的區(qū)別，定金是專門的法律概念，目的在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應雙倍返還定金。

　　訂金只起擔保作用，付訂金的一方不履行債務的可要求返還訂金。所以，認購書中要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。

　　據(jù)我國《民法通則》和《擔保法》規(guī)定，定金與訂金的區(qū)別主要表現(xiàn)在四個方面：

　　1、交付定金的協(xié)議是從合同，約定應交付定金而未付的，不構成對主合同的違反;而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

　　2、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或雙倍返還預付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。

　　3、訂金數(shù)額在法律上有限制，例如《擔保法》規(guī)定：定金數(shù)額不超主合同標額的20%;訂金數(shù)額依當事人自由約定，不受法律限制。

　　4、定金有擔保性質，訂金是單方行為，不具明顯的擔保性質。

　　定金和訂金雖一字之差，但法律后果不一樣，訂金不產(chǎn)生定金所有的四種法律效果，更不能適用定金罰則。

　　買房定金可以退嗎?

　　什么情況下買房定金可退回：

　　認購書中的定金，不同的情況其性質不同。因此，對定金的處理視合同而定。根據(jù)定金的性質和作用，分別按照抵作價款或收回、合同無效返還定金、一方違約而“不予返還”或者“雙倍返還”來分別處理。下面，就常見的幾種情況進行分析：

　　(1)如買方?jīng)]按認購書規(guī)定的時間、地點去簽約或賣方在認購書規(guī)定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，買方違約，定金不予返還;賣方違約的，應雙倍返還定金。

　　(2)雙方在規(guī)定期限內簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回;雙方履行合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或“雙倍返還”。

　　(3)如雙方不存在第1項違約行為，僅對預售契約及補充協(xié)議內容難達一致，而未能簽約，賣方應把定金全數(shù)返還買方。

　　(4)如賣方未取得預售許可證或買方不具備購房資格而導致雙方未簽訂正式合同或正式合同無效，應按合同處理，賣方將定金返還。有過錯的一方應賠償另一方損失或者。

　　(5)如買方在簽約時，將認購書中確認的條件進行修改而導致簽約未成，視為賣方違約，應雙倍返還定金。

　　(6)若賣方在認購書中注明，有權在正式合同中對認購書所列有修正權利或聲明以正式為準，視為合同主要條款未確定，正式合同因此不能成立，賣方應將定金及利息返還買方。

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